Sốt đất khắp nơi: Truy thủ phạm chính, lo dân lao vào mua đỉnh - bán đáy

Phân lô bán nền có phải "thủ phạm" gây sốt?

Theo dữ liệu của kênh batdongsan.com.vn, giá bất động sản tăng nhanh tại nhiều thị trường mới. Mức giá tăng phổ biến từ 10-30%, một số nơi giá đất tăng gấp 2-3 lần trong thời gian ngắn.

Trước việc giá đất ở nhiều nơi tăng cao đột biến, gây hiện tượng "sốt ảo", Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng cùng nhiều địa phương đã vào cuộc để ổn định thị trường.

Vậy nguyên nhân sốt đất từ đâu, liệu tình trạng sốt đất xảy ra một phần do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền. Đó là vấn đề được đặt ra tại chương trình giao lưu trực tuyến "Phân lô bán nền: Quản hay cấm" do Báo điện tử Dân trí vừa tổ chức.

Nêu quan điểm, ông Trần Quốc Thái - Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) - cho rằng, trả lời câu hỏi này, cần thu thập thông tin thị trường mới rõ được sốt đất gồm những nguyên nhân gì, xác định đâu là nguyên nhân chính. Vậy tóm lại nguyên nhân sốt đất có phải do luật không?

"Theo tôi, hệ thống luật pháp quy định đã ban hành tương đối đầy đủ, toàn diện, cả quản lý trong đô thị, trong nông thôn như thế nào. Vấn đề là câu chuyện có tuân thủ hay không?" - ông Thái nói.

Theo ông Thái, tất nhiên cũng có những nội dung mới chúng ta chưa có, như vấn đề về thuế chẳng hạn. Thực tiễn, tình hình mới đòi hỏi chúng ta xây dựng pháp luật cho phù hợp. "Tuy nhiên, theo quan điểm của tôi, không thể quy kết là do một luật nào cả" - ông Thái nhấn mạnh.

Bà Hoàng Thị Vân Anh - Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai - cũng cho rằng, không phải chỉ do luật hay đơn giản do phân lô bán nền, mà còn nhiều yếu tố gây ra cơn sốt đất hiện nay.

"Nhà nước cung cấp đầu vào cho thị trường, đầu cung này của thị trường phải đảm bảo đúng nhu cầu của thị trường, do đó, cần phải có sự đánh giá. Hai năm qua, pháp luật có sự chồng chéo nên nhiều dự án không triển khai được, nguồn cung trên thị trường bị hạn chế, nên cũng ảnh hưởng tới việc nâng giá của bất động sản" - bà Hoàng Thị Vân Anh cho biết.

Về phía người tham gia thị trường, bà Vân Anh cho rằng nhiều người cũng không có thông tin. Thậm chí, nhận thức pháp luật cũng rất quan trọng, bởi nhiều người tham gia thị trường bất chấp pháp lý. Họ tham gia không theo pháp luật, đến khi rủi ro thì họ mới kêu Nhà nước. Nhưng đó là do người tham gia thị trường không hiểu pháp lý của dự án mà cứ xuống tiền mua.

"Thêm nữa, phía chủ đầu tư cứ thấy sốt đất là găm hàng, họ ra hàng rất dè dặt để đẩy giá cao hơn. Nhiều yếu tố đó tác động gây tăng giá bất động sản" - bà Vân Anh lý giải.

Điều lo ngại là "đóng băng" sau sốt nóng

Trao đổi với Dân trí, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Anh cho rằng, đất nền vốn là phân khúc bất động sản rất được quan tâm. Phân lô bán nền là một hình thức bình thường để đáp ứng nhu cầu của người dân, đặc biệt là những nơi vẫn còn dồi dào quỹ đất như các khu vực vùng ven.

"Nếu nói phân lô bán nền có phải "thủ phạm" gây "sốt" đất hay không thì tôi cho rằng không phải. "Sốt" đất thời gian vừa qua chủ yếu xuất phát từ thông tin quy hoạch, dự định quy hoạch, việc ban hành bảng giá đất mới, việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính… rồi nhiều "cò mồi" tung tin đồn thổi, mua đi bán lại bất động sản" - ông Ánh nói.

Trong khi đó, việc sản xuất kinh doanh gặp khó khăn. Người dân dễ thấy sẽ phải mang tiền đi tìm kênh khác để đầu tư. Theo đó, dòng tiền lớn vô hình trung lại đổ vào chứng khoán, bất động sản.

Nguyên nhân khác nữa theo ông Ánh, phải kể đến việc lãi suất thấp, tín dụng rẻ dư thừa thì chắc chắn dồn sang các kênh đầu tư rủi ro cao hơn nhưng tỷ suất lợi nhuận tốt hơn như bất động sản, chứng khoán.

2020 là một năm khó khăn với giới bất động sản. Một thời kỳ dài hồi đầu năm, môi giới đa phần không có việc làm, nhiều sàn khó khăn. Sang năm 2021, một bộ phận đã tham gia tung tin đồn, kích thích sốt đất để tìm công ăn việc làm.

Chuyên gia Vũ Đình Ánh nhấn mạnh: Điều chúng ta lo lắng hiện nay là sốt đất xảy ra khắp nơi, thậm chí, tôi còn đọc trên một số phương tiện thông tin đại chúng, người ta còn nói là sốt đất toàn thế giới. Vậy vấn đề ở đây là gì, vấn đề ở đây sốt đất không quan trọng mà là hệ quả của sốt đất. Nếu cứ thế này thì GDP cuối năm của Việt Nam có thể lên tới 10%. Nhưng lo nhất là sau đóng băng.

"Thứ nhất là nền kinh tế, hệ thống tài chính liêu xiêu vì vốn đa phần đổ vào bất động sản là đi vay. Thứ hai là một bộ phận các nhà đầu tư mua đỉnh bán đáy sẽ thiệt hại nặng" - ông Ánh nhấn mạnh.

Cũng theo ông Ánh, chúng ta có hệ thống công cụ, quản lý, thể chế nhưng cần tiếp tục cần ra công cụ quản lý hữu hiệu và tiếp theo là thực thi những thứ đó. Hơn nữa, phải đồng bộ các cơ chế, quản lý của các bộ ngành có liên quan, nâng cao dân trí của người dân trong việc tham gia vào thị trường bất động sản.

Nguyễn Mạnh