Các dự án bất động sản dùng mỹ từ… để bán với giá trên trời

Theo Thông tư 31/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, chung cư hạng A phải đáp ứng "hàng loạt" các tiêu chí như: chung cư phải được xây dựng ở vị trí có hệ thống giao thông thuận tiện; có mật độ xây dựng công trình không quá 45%, sảnh chính được bố trí độc lập với lối vào nhà để xe, khu vực dịch vụ, thương mại tòa nhà; có quầy lễ tân, hành lang căn hộ rộng tối thiểu 1,8m bình quân diện tích căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu đạt 35m2, mỗi thang máy phục vụ tối đa 40 căn hộ, tối thiểu mỗi hộ phải cho một chỗ đậu ô tô có mái che.

Ngoài ra, chung cư hạng A cũng phải đáp ứng các tiêu chuẩn về hệ thống thiết bị - kỹ thuật, dịch vụ - hạ tầng xã hội, chất lượng quản lý - vận hành.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên, một số dự án chung cư cao cấp tại TPHCM đang có mật độ xây dựng công trình lớn hơn quy định.

Điển hình như dự án The Grand Manhattan của Tập đoàn Novaland trên đường Cô Giang (quận 1), dự án được quảng cáo có tổng diện tích hơn 14.000m2, diện tích sàn hơn 6.960m2, mật độ xây dựng lên đến 49,7%. Dự án sẽ có khoảng hơn 1.000 căn hộ, penthouse với giá bán "khủng" là hơn 150 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, dự án chỉ có hơn 700 chỗ đậu xe.

Như vậy, xét về tiêu chí mật độ xây dựng công trình và số chỗ đậu xe tối thiểu so với tiêu chuẩn chung cư hạng A thì dự án này chưa đáp ứng được các quy định của Bộ Xây dựng, chưa kể đến các tiêu chí khác.

Hay như dự án Grand Marina Saigon, được đầu tư và phát triển bởi Masterise Homes, thành viên của Tập đoàn Masterise (tiền thân là Công ty Cổ Phần Đầu Tư Thảo Điền - Thao Dien Investment). Dự án này nằm trên đường Tôn Đức Thắng (quận 1), dự án được quảng cáo sẽ có 4 tháp cao từ 36 - 60 tầng với 4.200 căn hộ chung cư cao cấp, officetel, shophouse với giá bán hơn 360 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, dự án vẫn có mật độ xây dựng vượt "ngưỡng" hạng A của Bộ Xây dựng là 45,9%, chưa kể đến các tiêu chí khác.

Thời gian qua, một số chung cư cao cấp tại TPHCM cũng đã xảy ra những "lùm xùm" giữa cư dân và chủ đầu tư. Điển hình như việc cư dân chung cư The Everich Infinity phàn nàn chủ đầu tư là Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt không đủ chỗ đậu xe cho cư dân.

Sau đó, Công ty Phát Đạt quyết định bán mỗi chỗ đậu xe là 550 triệu đồng (bao gồm thuế GTGT). Không đồng tình với việc bán chỗ đậu xe của Công ty Phát Đạt, cư dân đã khởi kiện chủ đầu tư ra tòa.

Hay như tại chung cư Botanic (quận Phú Nhuận), không phải căn hộ nào cũng được sở hữu tối thiểu một chỗ đậu xe. Tại chung cư này, chỗ đậu xe thì "người có, kẻ không". Chính vì vậy mà các căn hộ cùng vị trí, cùng diện tích có giá chênh nhau khoảng vài trăm triệu đồng/căn. Căn hộ có chỗ đậu xe sẽ có giá cao hơn.

Theo ông Nguyễn Duy Thành, chuyên gia quản lý bất động sản tại TPHCM, nếu nói các chủ đầu tư không đáp ứng được các quy định của Bộ Xây dựng là chưa đúng. Bởi, đa phần các dự án không thực hiện theo việc phân hạng. 

Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng có nhiều cách "lách luật". Điển hình như vấn đề về mật độ xây dựng, một số chủ đầu tư làm dự án "xịn xò" với mật độ xây dựng lớn hơn 45%. Tuy nhiên, các chủ đầu tư này vẫn "lách luật" bằng cách đưa mảng xanh lên sân thượng. Còn đối với vấn đề về bãi đậu xe, không có luật nào bắt buộc mỗi căn hộ phải có tối thiểu một chỗ đậu xe ô tô.

"Mỗi dự án đều có một thuyết minh dự án cụ thể và thuyết minh dự án thường được nộp tại Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên Môi trường. Cư dân, Ban quản trị có thể trích lục thuyết minh dự án để thấy rõ được có bao nhiêu chỗ đậu xe trên tổng số bao nhiêu căn hộ", ông Thành nói.

Theo ông Thành, nhiều người đang nhầm lẫn giữa việc phân hạng và quy định về chung cư. Quy định về phân hạng tức là hạng A, hạng B, hạng C. Tuy nhiên, trong hồ sơ bán hàng, hồ sơ thiết kế thì chủ đầu tư không dùng những từ "nhạy cảm" như phân hạng.

"Họ sẽ dùng những từ như sang, siêu sang, cao cấp… Những từ này thì không liên quan đến việc phân hạng. Đây là cách "lách luật" của các chủ đầu tư dự án. Người mua nhầm chứ người bán không bao giờ nhầm", ông Thành chia sẻ.

Cũng theo ông Thành, xu hướng bán căn hộ cao cấp hiện nay là chủ đầu tư luôn lạm dụng "mỹ từ" trong cách thể hiện, quảng cáo bán hàng và hợp đồng giao kết với người mua.

Khi chủ đầu tư dùng từ "cao cấp", "siêu cao cấp" hay "siêu sang" thì không có gì sai bởi luật không cấm những lời nói "có cánh". Tuy nhiên, khi chủ đầu tư dùng những cụm từ liên quan đến phân hạng (hạng A, B, C) thì phải theo giá trị phân hạng.

Ví dụ như việc mỗi căn hộ phải có bao nhiêu chỗ đậu xe ô tô, bao nhiêu chỗ đậu xe máy, nhà bếp diện tích thế nào… thì nó nằm trong nhóm phân hạng. Trong phân hạng nhà chung cư thì không có câu chữ, khái niệm về chung cư cao cấp.

Chính vì vậy, rất khó xử lý chủ đầu tư nếu cư dân thấy không đủ chỗ đậu xe, mật độ xây dựng cao… Bởi, chủ đầu tư không dùng những từ về phân hạng mà dùng "mỹ từ" như cao cấp, hạng sang, siêu sang…

Đại Việt